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Si
afferma comunemente e correttamente che l’attività del mediatore (agente
di affari in mediazione, merci e servizi) si concretizza nel mettere in
contatto due o più parti al fine della conclusione di un affare, senza
essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza
o rappresentanza .
Al
fine di limitare i ben noti fenomeni di abusivismo, da tempo presso
ciascuna Camera di Commercio è istituito il Ruolo (distinto in quattro
sezioni: agenti immobiliari; agenti merceologici; agenti con mandato a
titolo oneroso; agenti in servizi vari) nel quale devono iscriversi coloro
che, a titolo individuale o sotto forma societaria, intendono svolgere
l’attività di mediazione, anche se esercitata in modo "occasionale" o
discontinuo. Costoro sono tenuti a depositare i propri moduli contrattuali
standard presso la CCIAA.
La
disamina di alcuni contratti (rinvenibili anche via web) lascia tuttavia
non poco perplessi: si va dal conferimento di mandato a vendere in
esclusiva all'assunzione da parte del mediatore dell'obbligo di promuovere
la vendita, ed altre amenità.
In
realtà, ai
sensi del codice civile - e della costante ed unanime giurisprudenza di
legittimità - il nucleo dell'attività di mediazione è costituito
semplicemente dalla attività materiale di messa in relazione delle parti e
dall'opera (una volta che questo contatto sia stato stabilito) diretta ad
agevolare la conclusione dell'affare.
L'attività di mediazione potrebbe pertanto anche esaurirsi nel fatto di
mettere in relazione le parti o addirittura nella semplice indicazione
delle persone dei contraenti o dell'affare, sempre che le informazioni
comunicate costituiscano il risultato di una ricerca compiuta dal
mediatore.
Conseguentemente l'attività di assistenza nelle pratiche necessarie ed
opportune per la conclusione dell'affare costituisce mera attività
complementare e se del caso - ma bisogna verificare il singolo incarico -
retribuibile separatamente ed anche qualora l'affare non si concluda.
Fuori luogo appare in ogni caso l'assunzione da parte del mediatore
dell'incarico di "promuovere la vendita" (tipico dell'agente di
commercio): quid iuris quando il mediatore non compie sufficiente
attività in tal senso? Si dovrebbe ritenere che egli si esponga ad una
responsabilità per danni, per inadempimento contrattuale: ipotesi che
contrasta con il "comune sentire" ma che sul piano giuridico è
ineccepibile (basti pensare al caso del conferimento dell'incarico in
esclusiva con previsione di penali e lunga durata).
Parimenti "deviata" deve ritenersi l'ipotesi di conferimento di mandato a
vendere: qui addirittura (se non fosse per la carenza della richiesta
pubblicità della procura, almeno per le vendite immobiliari) si
profilerebbe una vera e propria rappresentanza giuridica con il
conseguente vincolo definitivo per la parte (altro è la rappresentanza
nell'esecuzione - e non già nella stipulazione - del contratto di cui
all'art. 1761 cod. civ.).
Strumento più corretto è quello di conferire l'incarico all'agente con
facoltà di raccogliere proposte irrevocabili d'acquisto, che se accettate
dal futuro venditore comportano la stipula del preliminare.
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